Kiinteistöjä koskevat sopimukset

30.01.2026

Maatilojen sopimuswebinaarisarjan toisessa osassa syvennyimme kiinteistöjä koskeviin sopimuksiin. Aiheesta oli kertomassa ArvoLex Oy:n juristi Erika Mäkinen. Lue artikkeli kiinteistöjä koskevista sopimuksista ja katso artikkelin lopusta webinaarin tallenne sekä hyödyllisiä linkkejä aihealueesta!

Kiinteistöjä koskevat sopimukset ja niiden laadinta ovat keskeinen osa maatalousyrittäjän arkea. Sopimukset liittyvät maan käyttöön, omistukseen, rahoitukseen ja sukupolvenvaihdoksiin sekä yhä useammin myös energiatuotantoon, kuten tuuli- ja aurinkovoimahankkeisiin. Sopimukset ovat usein pitkäaikaisia ja taloudellisesti merkittäviä, minkä vuoksi niiden oikeudelliset edellytykset ja riskit on tärkeää ymmärtää jo ennen sopimusten tekemistä.

Kiinteistön luovutus ja kiinteistökaupan muotovaatimukset

Kiinteistö voidaan luovuttaa esimerkiksi kaupalla, lahjana, vaihtona tai muulla tavoin, kuten yhteisomistuksen purkuna. Luovutuksen kohteena voi olla kokonainen kiinteistö, määräosa kiinteistöstä, määräala kantakiinteistöstä tai usean kiinteistön yhteiskäytössä oleva alue. Näiden välillä on merkittäviä oikeudellisia eroja, erityisesti hallinnan, lainhuudon ja myöhemmän käytön kannalta. Kiinteistön määräalan osalta on tärkeää määritellä alueen sijainti ja ulottuvuus tarkasti, sillä alue kuuluu kantakiinteistöön siihen asti, kunnes se on lohkottu omaksi kiinteistökseen.

Rakennus voidaan tietyissä tilanteissa luovuttaa myös ilman maan myyntiä. Tällöin kyse on rakennuksen tai sen käyttöoikeuden luovutuksesta, maan jäädessä alkuperäiselle omistajalle.

Kiinteistön luovutus on aina määrämuotoinen oikeustoimi. Huolellisesti laadittu kauppakirja on keskeinen keino ehkäistä epäselvyyksiä ja riitatilanteita. Kauppakirjassa on oltava luovutustarkoitus, luovutettava kiinteistö eli yksilöity kaupan kohde, myyjä ja ostaja henkilötietoineen sekä vastike eli kauppahinta tai sen määräytymisperuste. Lisäksi kauppa edellyttää kirjallista muotoa, osapuolten allekirjoituksia ja kaupanvahvistajan läsnäoloa. Kaupanvahvistajaa ei vaadita, jos kauppa tehdään ”sähköisesti” Maanmittauslaitoksen kiinteistövaihdannan palvelun kautta.

Virheet ja vastuut kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupassa virhe voi olla laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Ostajalla on velvollisuus tarkastaa kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella ennen kauppaa, mutta myyjä vastaa antamiensa tietojen oikeellisuudesta. Virheeseen on puututtava reklamoimalla kohtuullisessa ajassa, ja viimeistään viiden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Virheen oikeusseuraamuksina voivat olla muun muassa virheen korjaaminen, hinnanalennus tai vakavimmissa tapauksissa kaupan purku.

Maanvuokrasopimukset maatalousmaasta

Maanvuokrasopimukset ovat yleisiä sopimuksia maatalouden piirissä. Maatalousmaan vuokraan sovelletaan Maanvuokralain 4. lukua. Sopimuksissa on syytä kiinnittää erityistä huomiota muun muassa vuokraoikeuden siirtoon, luomuviljelyn siirtymäaikoihin sekä rakennusten lunastamista koskeviin ehtoihin.

Maatalousmaan vuokraamiselle on laissa säädetyt myös enimmäisajat:

Enintään 20 vuotta, jos vuokrattavalla maatalousmaalla ei ole maatalouden asuin- ja talousrakennuksia.
Enintään 25 vuotta, jos viljelmällä on maatalouden harjoittamiseen tarvittavat asuin- ja talousrakennukset.
2 vuotta, jos vuokra-ajasta ei ole sovittu erikseen

Maan vuokraus tuuli- ja aurinkovoimahankkeisiin

Tuuli- ja aurinkovoimahankkeisiin liittyvät maanvuokrasopimukset ovat määräaikaisia ja laajoja sekä usein vuokrausajaltaan pitkiä ja sopimusehdoiltaan moninaisia. Erityisen tärkeää näissä sopimuksissa on ottaa huomioon muun muassa irtisanomis- ja purkuehdot, vuokra-alueen ennallistamisvelvollisuus sekä vakuuksien riittävyys mahdollisten vahinkojen varalta.

Tuuli- ja aurinkovoimahankkeiden maanvuokraukseen sovelletaan maanvuokralain 5. lukua. Sopimukset sitovat lähtökohtaisesti koko vuokra-ajaksi, joten ehtojen vaikutukset on arvioitava huolellisesti etukäteen. Sopimuksen ja sen ehtojen tulkintaan on hyvä ottaa kokenut asiantuntija avuksi, sillä heiltä löytyy tarvittava tietotaito.

Erityisesti huomioitavaa maanvuokrasopimuksesta tuuli- ja aurinkovoimahankkeissa:

Vuokralaisen oikeus jatkaa sopimusta yksipuolisella ilmoituksella
Irtisanomisoikeus: määräaikainen sopimus ei lähtökohtaisesti ole irtisanottavissa
Purkamisoikeus: sidottava tilanteisiin, joissa sopimuksen tarkoitus ei toteudu
Vuokra-alueen ennallistaminen vuokra-ajan päätyttyä: lähtökohtana täysi ennallistamisvelvollisuus
Riittävät vakuudet vahinkojen ja ennallistamisen varalle
Vuokra-alueen lohkominen voi vaikuttaa kiinteistön rakentamisoikeuteen
Riidat ratkaistaan toimivaltaisessa tuomioistuimessa (ei välimiesmenettelyä)
Sopimusmuutokset aina kirjallisesti!

Kiinteistörasitteet

Kiinteistörasite on toista kiinteistöä rasittava pysyvä oikeus, joka perustetaan kiinteistötoimituksessa ja merkitään kiinteistörekisteriin.

Rasite voidaan perustaa sopimuksella tai tarvittaessa pakollisesti, jos se on kiinteistön käytön kannalta välttämätön eikä aiheuta huomattavaa haittaa. Rasitesopimuksessa määritellään kohdekiinteistöt, rasitteen rakentamiseen ja kunnossapitoon liittyvät vastuut ja kustannukset, mahdollinen korvaus sekä rekisteröinnistä aiheutuvat toimituskulut. Sopimukseen liitetään kartta rasitteen sijainnista. Rasite perustetaan kiinteistötoimituksessa ja merkitään kiinteistörekisteriin, jolloin se säilyy voimassa omistajavaihdoksista riippumatta.

Rasitteet on määritelty tyhjentävästi kiinteistönmuodostamislaissa (KML).

Tyypillisiä kiinteistörasitteita ovat:

Oikeus tiehen
Kaivo
Kulkuoikeus
Auto- tai venepaikka
Sähköjohtojen sijoittaminen

Lainhuuto

Kiinteistön saajalla on velvollisuus hakea lainhuuto määräajassa. Myös tietyt maanvuokraoikeudet on kirjattava oikeuksien turvaamiseksi

Lainhuudatusvelvollisuus koskee jokaista kiinteistön, sen määräosan tai määräalan saajaa (MK 11:1). Lainhuutoa on haettava pääsääntöisesti 6 kuukauden kuluessa kauppakirjan tai sopimuksen allekirjoittamisesta.

Velvollisuus on hakijasta ja saantotavasta riippumaton ja koskee kaikkea kiinteää omaisuutta. Lainhuudon laiminlyönti johtaa varainsiirtoveron korotukseen.

Yhteenveto

Kiinteistöä koskevat sopimukset vaikuttavat merkittävästi maatalousyrittäjän toiminnan jatkuvuuteen. Sopimukset ovat usein pitkäaikaisia ja taloudellisesti merkittäviä, minkä vuoksi niiden oikeudelliset edellytykset ja riskit on tärkeää ymmärtää jo ennen sopimusten tekemistä. Huolellinen sopimusten laadinta, oikea-aikainen kirjaaminen ja asiantuntija-avun hyödyntäminen auttavat varmistamaan, että asiat sujuvat mutkattomammin.

Katso Maatilojen sopimuswebinaarien toinen osa alla olevalta tallenteelta! Artikkelin lopusta löydät webinaarin diaesityksen ja muita hyödyllisiä linkkejä aiheesta!